집이 경매로 넘어갈 때 가장 먼저 구제받으려면?

지난 경매 시리즈 #대항력이 인기 폭발이었어요. 경매뿐 아니라 세입자로서 정보도 좋았다, 어렵게 느껴졌던 용어설명이 좋았다 등의 피드백이 많았는데요, 얼마 전 대항력과 관계있는 규정이 조금 업데이트됐어요. 바로 최우선변제와 체납정보 공개 의무화입니다. 오늘도  함께 말랑말랑하게 풀어볼게요😉

 

최우선변제란?

 

14일, 전세사기 피해 방지를 위한 ｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안 국무회의를 통과했어요. 무엇이 변경된 걸까요?

 

주택 가격이 내려가면 전세 사기, 깡통전세 등 전세금을 돌려받지 못하는 피해자가 많아져요. 그렇게 집이 경매 등으로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기겠죠. 이를 보호하고자 일정 금액 이하 보증금이라면 가장 먼저 보증금 일부를 돌려받을 수 있는 제도가 있어요. 바로 ‘소액임차인 최우선변제금’이에요.

 

말 그대로 풀이하면 '집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금이 작은 임차인(소액임차인)부터 최우선적으로 보증금 일부를 돌려줄게(최우선변제)'라는 제도예요.

 

누가 먼저 구제받을까?

 

지난 대항력 설명하면서 '무슨 일이 생길지 모르니 내 보증금 지키려면 대항력이 있어야한다'라고 했어요. 대항력을 갖췄다는 건 '보증금 백퍼 입금되면 나갈게' 혹은 '아직 계약 남았으니 채우고 나갈거야'라고 당당히 대항할 수 있는거죠.

[대항력 복습]

이렇게 대항력을 갖춘 상황에서 이런저런 요인으로 돈을 받을 수 있는 순위가 정해지는데요, 이 중에서도 최우선 순위가 되는 게 있어요. 바로 소액임차인이에요. 집이 경매로 넘어갈 때 누가 먼저 구제받는지 순위를 볼까요?

 

[출처: 한겨레]

 

세입자가 경매에서 마음에 드는 집 하나를 낙찰했어요. 그럼 경매 매각대금에서 순위별로 돈이 나갑니다. 1위를 제외하고 2-3위를 보면, 원래 당해세(국세)가 2위였어요. 그런데 올해 소액임차인이 치고 올라간거죠. 임차인을 우선적으로 보호해야할만큼 현재 부동산 시장이 불안정하다는 얘기겠죠.

 

무엇이 바뀌나?

 

순위 바뀐 것보다 더 중요한 것이 소액임차인의 정의와 보증금액이 조금 더 높아졌다는 거예요.

 

 

보증금액이 1500만원 더 많아도 `소액임차인`에 들어가고, 돌려주는 금액은 500만원이 더 늘어났어요.

 

즉 2순위로 최우선변제를 받으려면 대항력을 갖추고 위의 기준인 ‘소액임차인’에 해당하면 돼요.

 

이번에 개정된 버전은 현재 맺고있는 임대차계약에도 바로 적용되는데요, 단 시행 이전에 존재하는 담보물권엔 기존 기준을 따릅니다. 기존 것까지 갑자기 바뀌어버리면 '재산권 침해' 문제가 될 수 있거든요.

 

체납정보공개 의무적으로

 

또 하나 바뀌는 게 있어요. 이제 세입자가 전세 계약할 때 집주인한테 '체납정보나 선순위 임차인 정보 등도 보여주시죠'라고 당당히 요구할 수 있어요.

 

사람 일은 모르는 거잖아요? 갑자기 잘 살고 있던 집이 경매로 넘어갈 수도 있는데 그 전에 꼼꼼히 따져봐야죠. 혹시 나보다 먼저 보증금을 받는 선순위보증금이 있으면 한 번 더 고려해보는게 좋아요.

 

물론 지금까지도 요구는 할 수 있었지만 집주인이 거부하면 그만, 그리고 세입자 입장에서 괜히 강력히 요구했다가 '됐어 계약안해'라고 할 수 있어 굳이 안 물어보는 경우가 많았죠. 그런데 이번에 아예 집주인이 의무적으로 정보 제공에 동의하는 내용을 박아버렸어요.

 

그리고 세입자가 집주인에게 납세증명서를 보여달라고 하면 쿨하게 오픈해야 하는데요, 만약 계속 쿨하지 못해도 쉽게 포기하지 마세요. 직접 과세 관청에 가서 체납 사실을 확인할 수 있게 집주인이 동의해야 하거든요.