영업 중인 상가 경매 넘어가도 장사 계속할 수 있을까

서울 왕십리의 한 상가에서 음식점을 운영하는 A씨는 최근 임차 중인 건물의 경매가 진행된 사실을 알게 됐다. A씨의 사업자 등록일은 선순위 근저당권보다 빨랐다. 장사를 시작한 지 2년밖에 되지 않은 초보 사장님 A씨는 법에서 정한 10년의 기간을 채워 영업을 하고자 한다. A씨는 낙찰자에게 계약갱신을 요구할 수 있을까.

서울시는 A씨 사례에 대해 "보증금 변제가 완료되면 낙찰자는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다"면서 "임차건물에 대해 경매가 실시된 경우 해당 건물이 매각되면 임차권을 소멸한다는 법 규정이 있기 때문"이라는 답변을 내놨다. 이어 "임차인으로서 낙찰자와 합의해 재계약을 체결하는 것이 최선"이라고 제시했다.서울시 상가임대차상담센터는 실제 접수된 분쟁 사례를 담아 '2023년 상가 임대차 상담사례집'을 22일 공개했다. 올해 상담이 이뤄진 임차인과 임대인 간 분쟁은 총 1만2822건이었다. 이중 133건이 사례집에 포함됐다.

최근 3년 간 가장 많았던 질의 유형은 ▲임대료 조정(21.2%)이었고 이어 ▲계약해지·무효(16.1%) ▲계약갱신·재계약(15.1%) ▲'상가건물임대차보호법', '민법' 해석(9.5%) ▲권리금(8.2%) 관련 순으로 나타났다.

사례집에는 임대인과의 계약 합의를 두고 다툰 또 다른 사연도 담겼다. B씨는 서울 강남구 역삼동에서 보증금 8000만원, 월세 900만원을 내고 미용실을 운영한다. 2년의 임대차계약 기간 만료를 앞두고 임대인과 "같은 조건으로 2년 연장한다"는 내용의 구두 합의를 했다. 얼마 지나지 않아 임대인은 "재계약 얘기를 한 적도 계약서를 쓴 적도 없다" 며 "점포를 비우거나 월세를 인상하겠다"고 통보했다.

B씨는 상담을 통해 "임대차계약 내용에 관한 임대인과의 구두 합의가 원칙적으로 유효하다"는 답변을 받았다. 다만 양 당사자의 주장이 다른 경우 임차인은 구두로 합의했다는 사실을 입증해야 할 수도 있다.

임차인은 환산보증금(보증금과 월세 환산액을 합한 금액)이 일정 금액을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 임대인의 의사와 무관하게 법에 따라 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간 10년 동안 영업이 가능하다. 임차인은 해당 기간 동안 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구를 거부할 수 있다. 임대료 감액을 요구할 수도 있다.

센터는 "환산보증금이 일정 금액을 초과할 때의 임대료 인상에 관한 상한 요율이 따로 규정돼있는 건 아니지만, 임대인은 임대료가 합의되지 않음을 이유로 임차인을 내보낼 수 없다"며 양 당사자의 원만한 합의를 권유했다. 사례집은 중구 서소문로에 위치한 서울시 상가임대차상담센터에서 무료 배포한다. 서울도서관, 서울시 전자책 등에서 확인할 수 있다.

강남태 서울시 소상공인담당관은 "잘못된 법 해석과 현행법을 벗어난 거래 관행으로 인해 발생하는 임차인의 피해를 최소화하고 임차인들이 스스로 권리를 지키도록 돕기 위한 안내서 역할을 할 것"이라며 "상가임대차 관련 정확한 정보 제공으로 공정한 임대차시장 조성에 도움을 주겠다"고 말했다.

서울시는 이번 사례집 발간 주체로서 임대차 계약 및 법령 등 관련 상담을 진행하는 '상가임대차상담센터'를 비롯해 임대인·임차인간 분쟁 해결에 도움을 주는 '서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회'를 운영하고 있다.