"지금 집 살까요?"…전문가에게 물었더니

"올해 집을 사야 할까요? 좀 더 지켜볼까요?" 이번 명절에서도 단골 화두가 아니었을까 싶습니다. 자칭 타칭 '부동산 고수'라고 하는 친척들로부터 내 집 마련 전략을 전수받았다지만 막상 결정을 내리려니 아직 고민되시죠? 정부가 최근 전방위적인 규제 완화에 나선 가운데 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받지 않는 금융 상품까지 내놓자 내 집 마련의 적기'가 다가오고 있다는 진단까지 나오고 있고 이 때문에 내 집 마련을 고민하는 분들이 상당할 것 같습니다.

우선 현재의 집값 상황을 살펴보겠습니다. 정부 공식 통계기관인 한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트값은 작년 말 -0.74%에서 이달 초 -0.67%로 하락폭이 둔화한 이후 4주 연속 낙폭이 감소세가 이어지고 있습니다. 정부가 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하고 2주택자 종합부동산세 중과 배제 등 세제 감면안을 발표한 이후 집주인들이 매물을 일부 거둬들이거나 가격을 올린 영향입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 일주일 전 5만2276건에서 현재 5만100건으로 4.2% 감소했습니다.수도권 아파트값도 낙폭이 지속되면서 전국 아파트값도 이달 초(-0.65%)부터 역시 4주 연속 낙폭을 키우는 상황입니다. 서울 아파트 시장에서는 입주를 앞둔 단지를 중심으로 분양가보다 싼 가격에 분양·입주권을 내놓는 이른바 '마이너스 프리미엄(마피)' 매물이 속속 나오고 있습니다. 집값 하락세 속 전셋값도 가파르게 떨어지면서 세입자를 구하기 어려워지자 수분양자들이 손해를 감수하고서라도 분양권을 정리하려는 것으로 보입니다.

주택시장 호황기에는 아파트를 대체할 상품으로 주목받았던 도시형 생활주택도 분양가를 조금 웃도는 가격에 매물을 내놓거나 분양가 그대로 호가가 올라온 매물이 적지 않습니다. 입주를 앞둔 단지에서는 세입자를 구하기 어려워지면서 전셋값을 낮춘 매물이 나옵니다.

부동산 전문가들은 현재의 상황을 어떻게 바라보고 있을까요? 전문가들은 올해 서둘러 주택을 매입할 필요가 없다고 입을 모았습니다. 길게는 올해 하반기까지도 시장을 충분히 지켜본 뒤에 내 집 마련 결정을 해도 괜찮다고 합니다. 아주 급할 경우에는 급매물 위주의 매입을 고려해보라고 조언하네요.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "올해는 주택 가격이 오를만한 요인보다 하락 요인들이 더 많은 상황이다. 굳이 서둘러서 주택 매입을 할 필요는 없고, 충분히 관망 후 매입을 해도 늦지 않는 시기"라고 말했습니다.

김 위원은 "내 집 마련이 필요한 실수요자라면 DSR에서 벗어나는 특례보금자리론과 세제 완화 등의 정책이 있을 때 급매물 위주의 매입은 고려해 볼 만 하다"라고 설명했습니다. 차주별 DSR 규제는 앞으로도 지속될텐데, 특례보금자리론은 DSR에서 자유롭고 고금리 시대에 비교적 저금리로 나오는 상품이기 때문이라는 게 김 위원의 설명입니다.

그는 "청약 같은 경우도 불과 2년 전만해도 '로또청약'이란 단어가 성행했고 청약 가점이 낮아서 안타까워하는 대기 수요자들이 많았는데 최근엔 우수한 입지의 경우에도 미분양이 나고 있다"라며 "장기적인 실거주를 목적으로 한다면 청약의 인기가 시들해지고 제도가 전면 완화된 지금 계획을 세워보는 것도 좋을 것으로 판단한다"라고 덧붙였습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "내 집 마련을 고려하는 실수요자들은 급할 것이 없다. 적어도 올해 하반기까지 시장을 지켜볼 필요 있다"라고 말했습니다.

함 랩장은 "기준금리가 오르고 경기위축 가능성이 큰 편이라 주택 구입시기의 적절성 보다는 주택가격대비 자기자금 비율 및 상환 가능한 수준에서의 여신(대출)비율이 더 중요하다고 본다"라며 "유주택자보다는 무주택자 또는 실수요 위주로 주택시장에 접근해야 하며, 무주택자는 분양시장 청약이 유효할 전망이나 시중의 급매물 및 경매 등과 비교해 가성비를 따져볼 필요가 있겠다"라고 설명했습니다.

그는 내 집 마련의 방법으로 청약 대기수요가 많은 수도권 상급지 등 유망 물량 청약을 꼽았습니다. 중도금대출 보증 분양가 상한기준(현행 12억원)과 특별공급 배정 분양가 상한기준(현행 투기과열지구 9억원)을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출(올해 3월) 및 특별공급(올해 2월)이 가능해지고, 처분조건부로 청약 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무도 폐지(올해 상반기)될 예정이라 유리하다는 게 함 랩장의 분석입니다