'실거주 의무'가 사라지는 구역은?

지난  '토지거래허가구역' 내용을 담은 적이 있어요. 토지를 사고팔 때 허가를 받아야 하는 구역인데요. 당연히 집값이 높거나 투기 가능성있는 지역이 해당돼요, 그러다보니 갭투자(전세끼고매매)는 NO! 반드시 실거주 2년을 해야 해요. 이게 좀 부담되는 이들에게 떠오르는 실거주 청정지역이 있으니 바로 '경매' 시장입니다.

 

경매의 장점

 

경매는 민사집행법으로 진행하는 절차로 일반 매매와 차이가 있어요. 그 중 하나가 낙찰 후 실거주 의무가 발생하지 않는다는 점이죠. 집을 새로 사거나 분양받을 경우, 자금이 부족해 당장 들어가서 살 수 없을 때가 있죠. 그럼 자금 모을 때까지 전세입자를 먼저 들일 수 있어요. 혹은 실제 거주 의향 없고 투자 목적일 때도 갭투자를 하죠. 사실 이런 갭투자를 막겠노라 '실거주의무'를 둔 건데요. 경매에선 이게 빠집니다.

 

그리고 토지거래허가구역은 자금조달계획서도 제출해야 해요. 이 집을 사기 위해 돈을 어떻게 마련했으며 블라블라~ 이런 것들을 세세하게 밝혀야 하는거죠. 근데 경매로 낙찰받았다면? 이 계획서도 제출 안합니다.

 

이런 이점때문인지 해당지역에서 경매 물건이 나오면 상대적으로 인기가 높아요. 돈이 조금 모자라도 갭투자 할 수 있고, 이런저런 복잡한 절차를 패스할 수 있으니까요.

 

지난 3월 29일엔 경매로 나온 여의도 시범아파트(118㎡)가 20억3000만원에 낙찰됐어요. 매매 시세보단 저렴하지만 응찰자 11명이 몰렸고 감정가(20억1600만원)를 넘겨 낙찰가율 101%를 기록했어요.

 

 

재건축 조합원도?

 

투기과열지구 내 재건축 단지에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양도받더라도 조합원 지위를 승계하지 못해요. 지금 규제지역이 강남3구+용산구만 남았으니 이 지역에선 조합원 지위 승계가 안되는거죠.

 

조합원 지위란 아주 심플하게 말해, 내가 살던 집이 재건축/재개발에 들어갈 경우 조합원 자격을 얻게되는 건데요. 일반분양보다 저렴하게 분양받으니 시세차익을 얻는 등의 메리트가 있어요.

 

투기과열지구에선 당연히 투기를 막기 위한 이런저런 제재를 가하므로, 메리트가 있는 조합원 지위 승계도 막고 있어요.

 

그런데 경매를 통하면 가능해져요. 물론 다 그런건 아니고 기준이 있는데요.

 

👉 두부가 금융기관(우리가 잘 아는 기업은행, 국민은행 등)에 대한 채무를 다하지 못해 살고 있던 은마아파트가 경매로 넘어갔어요. 투기과열지구라 해도 이럴 경우 A씨가 경매에서 낙찰하면 조합원 지위가 양도됩니다.

 

만약 두부가 대부업체에 대한 채무를 다하지 못해 은마아파트가 경매로 넘어갔다면? 대부업체는 국가나 지방자치단체 혹은 시행령이 정한 금융기관이 아니기 때문에 경매를 통한다해도 조합원 지위 승계가 불가능합니다.

 

그렇기 때문에 경매에선 이런 항목들을 꼼꼼히 살펴봐야 한답니다.